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路安泰土石方——城市更新中“土地整理”如何做

作者: 点击:961 发布时间:2020-12-04

  土地整理的概念、类型

  土地整理亦称“土地整治、土地调整或土地重划”,是实施土地利用规划的重要手段,指将零碎高低不平和不规整的土地或被破坏的土地加以整理,使人类在土地利用中不断建设土地和重新配置土地的过程。

简单点说就是:将土地重新规划利用、调整用途,使土地利用效率、效益更高,更符合当地规划的各项目标所需。其主要类型及分类如下:

  土地整理流程

  土地整理的一般流程是:基础调查和资料收集→系统分析→编制土地整理规划→论证规划方案→筹集整理资金→实施整理规划方案。

  此过程在城市更新中对应的流程是:基础数据摸查→数据公示、核查→片策方案及实施方案编制→三评、控规调整方案审议→项目挂网竞拍(合作企业)→改造实施方案编制及批复生效实施。

  城市更新中以旧村改造为例,土地整理涉及的主要工作有:集体用地与国有用地间的置换、土地储备/供应方式的确定、零散(边角)用地的归宗整理、各项用地手续的办理及完善、土地规划及调整利用等。

  从业务思维总结就是:结合标图建库、三区四线、城规、土规、控规对土地类型、性质、用途进行调整方案编制、报审,结合用地规划和现状的差异,根据已批的用地、控规方案进行多方协商、实施业务办理,使改造方案顺利实施,完成一级土地开发工作。

  

  一级土地开发

  对房地产行业而言,进行土地整理的目的是为了土地开发,土地开发过程分为一级土地(生地)开发和二级土地(熟地)开发;一级土地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的土地通过土地整理达到3/5/7通一平,使得政府能将土地供应给用地单位的阶段;二级土地开发可简单理解为报建、施工阶段。

  一级土地开发过程中经常且头痛遇到的事之一就是“农转用”,涉及非建设用地转建设用地的项目都需要走农转用流程,包括未利用地转建设用地、农用地转建设用地;两者流程几乎一样,但农用地转建设用地审批所涉及的部门更多、审批标准也更为严格。这是因为:保障18亿亩耕地红线是我国的基本国策,故任何土地开发项目在开发过程中都需要保障耕地总量不减少,为此在土地整理过程中重要的一点就是谨记:增减挂钩、占补平衡。

  根据前面的介绍,假设某旧村项目涉及转为建设用地的非建设用地面积为5ha(公顷),那么就需要提供5ha的建设用地指标。这些指标的来源有两方面:

  一、项目范围内的拆旧指标(土地置换)。即假设项目范围内将占地2ha建设用地的旧建筑拆除后原址复耕为耕地,则整理出的2ha拆旧指标就能用做项目范围内其他非建设用地的农转用指标。

  二、政府解决的增量指标。政府建设用地指标来源主要有三方面:

  1、上级人民政府供应;

  2、政府间拆旧复耕指标流转;

  3、违建拆除或闲置建设用地收回等存量建设用地指标整合。

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